Es una práctica habitual pero entraña ciertas complicaciones si no se ejecuta de forma adecuada. Es por este motivo que la subrogación de la hipoteca (que modifica el acreedor o deudor sin cambiar la obligación o la cuantía del préstamo) exige el conocimiento de algunos detalles que pueden marcar la diferencia.
Con esta operación, regulada en los arts. 1209-1213 Código civil, lo que se pretende es mejorar las condiciones hipotecarias ya sea por medio de un cambio de entidad bancaria o del propio titular. Es decir, que se pueden aplicar dos vías de acción y cada una de ellas comprende unos requisitos particulares.
El objetivo suele ser lograr una rebaja en las comisiones cobradas, obtener algún tipo de beneficio fiscal o realizar modificaciones sobre ciertas cláusulas contractuales como el tipo de variable o interés. Pero para ello el primer paso debería ser la negociación con el banco actual y, en caso de que se negase a alcanzar nuevos acuerdos, habría que buscar un sustituto financiero. Es en este momento, y de no haber ningún tipo de impago por parte del deudor, es cuando se presenta la solicitud de subrogación a la nueva entidad a la que el banco actual podría responder con una contraoferta que el deudor podrá aceptar o rechazar.
La otra posibilidad consiste en sustituir al titular del préstamo bancario por otro. Una alternativa en la que se debe contar con el consentimiento de las dos partes y en la que no pueden modificarse las condiciones de la hipoteca ni reclamar los gastos derivados de la subrogación. En otras palabras, se asume la deuda tal cual es. La mayor dificultad puede encontrarse en lograr la aprobación, que debe ser expresa, del banco ya que debe valorar el patrimonio del nuevo deudor para asegurar que el cumplimiento de los pagos siga intacto.
De todo el proceso derivan una serie de gastos, negociables, que cobra la entidad bancaria por el cambio de titularidad. Y estos deben distinguirse de los costes de la comisión de apertura de hipoteca…que puede llegar a ser abusiva. En definitiva, conocimiento, paciencia y mucha atención pueden resultar claves para lograr mejores o peores condiciones en la tramitación de la subrogación hipotecaria.
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Fuente: Clikalia.
